どこにでもある「無難な物件」より、なにかひとつ「個性のある物件」に

2023.11.13 (月)

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■これまでの賃貸物件は「画一的」な、「無難」な物件

賃貸物件を建設する際、ハウスメーカーはその時代を反映した物件を建設します。
例えば、近年賃貸物件では定番となった「ネット無料」は、単身新築物件では全国で93.4%。築1-5年では84.4%ともはや「鉄板」とも言える状態です (2023年7月13日スーモ掲載物件によるプリンシプル住まい総研調べ) 。平成元年頃はほとんどなかった「バストイレ別」も、昨今の新築ではほぼ、「バストイレ別」で建設されています。「時代の潮流にあった物件」を建設提案するのが、先々の賃貸経営でも安定的に入居者確保が出来るからでしょう。

いい意味で、「時代の潮流に乗る」というのは王道ですが、逆にいうと、「同じ築年の物件はどれもこれも似ている」というのも賃貸物件の特徴です。洋服でさえ、「男性向き」「女性向き」とターゲットに併せて、多様な個性で競っているのですが、賃貸物件では、「女性向けに壁紙の色を例えばピンクにすると男性が借りない」「男性向けに壁紙の色を例えばレンガ色にすると女性が借りない」といった心配から、賃貸物件は「どの部屋も茶色い床に白い壁紙」といった定番で建設されてきました。

つまり、築年が同じであれば、同じような間取りで同じような設備で、しかも没個性なデザインの物件が大半。これでは、「では少しでも駅に近い」といった立地や「少しでも家賃が安い」といった賃料勝負になってしまいます。

本当に、「没個性」「画一的」「無難」で良かったのでしょうか?

■賃貸の空室率は18.5%

2023年は5年に一度の住宅・土地統計調査の年です。国は、インターネットでの調査協力を呼びかけ、キャンペーンを行っています。この「住宅・土地統計調査で、どんなことがわかるのか」をPRするために、過去の調査の集計が国交省からPRされています。そこでは「空き家率(賃貸に限らず持ち主が住んでいない家)」や「賃貸の空室率(分母分子の賃貸にしての空室率)」の調査も紹介されるようになりました。

これによると前回調査(2018年)での、賃貸の空室率は18.5%。賃貸物件が増える一方で、世帯数は減少に転じており、全国で空室が増えています。となれば「周辺の物件より、ちょっとここが良い」という「個性的」な物件にしていくという工夫を考えるべきではないでしょうか。

国土交通省・平成30年住宅・土地統計調査の集計結果より(https://www.mlit.go.jp/common/001314574.pdf)

■首都圏を中心に無垢材の床の物件の人気が高まっている

グッドルーム株式会社(東京都渋谷区)というリノベーションの会社が手掛ける、オリジナルリノベーション賃貸ブランドの「TOMOS（トモス）」が今、人気です。全室、無垢フローリングの部屋で、白い清潔感のある床。壁の一面にアクセントカラーのクロスを採用し、照明は、ライティングレールを使う等、とても個性的です。それまで入居がなかなか決まらなかった物件が工事中に決まるという奇跡が各地で起こっています。

まさに「画一的」から「個性的」への変容といえるでしょう。

https://www.goodrooms.jp/corp/tomos/

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■楽器が演奏できる防音マンションに入居待ちが、3,800人

個性的な分譲マンションを数々建設してきた、株式会社リブラン(東京都板橋区)が、防音賃貸マンション「ミュージション」を2023年7月現在1都3県で727戸/30棟建設しています。空き待ちシステム登録者が4,000人を超えているのです（2023年8月22日現在）。

思い立ったら、深夜でも楽器が演奏できる。さぞかし作曲家や音大生が借りているのかと思いましたが、実は、「音楽を趣味にするサラリーマン」や「音を立てて録音録画するユーチューバー」あるいは「プロのゲーマー」も借りています。なかには、静かな環境で仕事に没頭したいという漫画家や、夜勤が多いので昼間寝たいという人など様々です。相場より高い家賃(3割程度高い賃料の物件があるそうです)でも、年間平均入居率は過去7年間95％以上。

「無難で画一的」な発想では実現できないチャレンジです。

私も体験宿泊させてもらいましたが、隣室の音は全く聞こえず、夜間でも平気で音楽が奏でられるのです。

■周囲よりも、「ネットが速い」物件という個性も

全国でインターネット無料物件が35.3%となり、定番化していく中、「単なるインターネット無料」ではなく「高速である」事は、周辺物件との差別化につながります。スピードが速ければ、動画などでストレスはなく、ネットゲームでも勝ちやすいなど有利な点が多々あります。

就職活動の面接でも、人事の質問が途切れてしまうなどのトラブルが少なく、テレワークで大容量の企画書を送信しても、動作がスムーズです。

つまり、「見えないネットのスピード」も「おしゃれなデザインの部屋」や「完全防音の部屋」と同様に、周辺の物件との「差別化」ポイントとなりうるのです。

是非、所有物件の「個性」を磨いて、「近隣の物件より、ちょっとこんなところがいい」と仲介する不動産会社の営業マンがおすすめしやすい物件に磨いていきましょう。

執筆：上野典行（うえののりゆき）

【プロフィール】
プリンシプル住まい総研　所長

1988年慶應義塾大学法学部卒・リクルート入社。リクルートナビを開発後、住宅情報タウンズ・住宅情報マンションズ編集長を歴任。現スーモも含めた商品・事業開発責任者・ディビジョンオフィサー・賃貸営業部長に従事。2012年1月プリンシプル住まい総研を設立。All Aboutガイド「賃貸」「土地活用」。日管協・研修副委員長。全国賃貸住宅新聞連載。全国で、講演・執筆・企業コンサルティングを行っている。