オーナーもスマホでポータルサイト検索を。繁忙期前にチェックすべき募集対策
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2022.12.20 (火)Posted by
■いよいよ繁忙期。気になるのは 空室募集のリーシング対策
さあ、いよいよ繁忙期が始まります。
1月～3月は、「302号室の方が転勤で退去されるそうです」「3階の3部屋の学生さんが卒業の年次です」と退去の連絡が次々と入り、収益物件の入居対策が気になります。
そのまま募集しても、決まらないかもしれません。なにしろ、世帯数は減少しているのに物件は増え、所有物件は、またひとつ歳をとります。
毎年このシーズンには、「うちの物件を紹介してほしい」と不動産会社へあいさつ回りをしたり、あるいは「なんとか決めてくれ」と管理会社にプレッシャーをかけたり、不動産会社が用意している物件情報=いわゆる図面のデザインを工夫するというオーナーもいます。
しかし、そうした行為だけでは、なかなか入居が決まらなくなってきています。
■お部屋探しは スマホでする時代に
不動産会社へのアプローチだけではなかなか決まらなくなっているのは、入居希望者が不動産会社にふらっと立ち寄って決める「飛び込み」が少なっている事も起因しています。
お部屋探しをする際に、入居希望者が使っているのは、今はスマートフォンが圧倒的です。
自宅のベッドや通勤途中の電車の中で、スマートフォンを使ってSUUMOやライフルホームズ・アットホームといった物件情報サイト(ポータルサイトと呼ばれます)で物件を探しています。
下の図は、お部屋探しで「不動産情報を調べる際に利用したもの」を、不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)が調べた時系列のグラフです。2014年に約半数だったスマホでの物件検索ですが、2022年では93.0%が利用と過去最高。パソコンでの物件情報検索はわずかに33.9%となっています。
【不動産情報を調べる際に利用したもの （複数回答）】
■スマホの検索で引っかからないと、なかなか候補物件にならない
すなわち、こうしたポータルサイトで探されないことには、候補物件にすらならないということです。 実際に、この調査で「ポータルサイトで見つけた物件に契約したのか」を調べた追跡調査があります。
この調査によると、賃貸物件で「問い合わせをした物件を契約に至った」という人は45.0%、「問い合わせをした物件以外を契約した」という人は17.1%ですから、なかなか不動産会社にお願いだけしていても、決まらないというわけです。
■実際に検索してみるとわかる 空室対策
これを体感するには、実際に収益物件オーナー自身もスマホで検索してみるといいでしょう。あるいは、ご家族やお知り合いに「〇〇町で単身向けの物件を検索してみてほしい」というのもいいでしょう。
例えば、横浜市港北区に所有物件があり、空室になりそうだとします。そこで、スマホの検索サイトのGoogleで「港北区 賃貸」と検索してみましょう。検索結果では、SUUMO・ホームズ・アットホームといったポータルサイトが表示されます。こうしたサイトは、スマホで検索されるべく対策をしており、不動産仲介会社はここに空室物件情報を掲載して入居希望者を募っているのです。
■もはや「掘り出しもの」は ありません
とにかく、こうしたサイトに載っていないことには不動産会社への来店にもなかなか繋がりませんので、「世の中に出回っていない掘り出しもの」などはなかなかありません。
例えば、SUUMOでは、横浜市港北区では7,000件を超える空室情報が掲載されており、入居希望者は「選び放題」となっているのです。これだけの物件数があると、すべて見るというわけにはいきませんから、なんらかの条件で「絞り込み」を行います。「検索条件」では、賃料や間取りタイプなどの項目とともに、「インターネット無料」という項目があります。
■重要な条件「インターネット無料」
スマートフォンでは上下にスクロールするとたくさんの情報が閲覧可能で、検索条件もさまざまなものが出てきますが、ぱっと見て視界に入る量には限りがあります。
すなわち、「たくさん物件があるな」と「検索条件」を選ぼうとすると、目立つ位置に「インターネット無料」という項目が出てくるほど、インターネット無料は賃貸物件では重要な絞り込み条件となっています。
テレワークやオンライン授業の普及によって、ここ数年、入居者からの要望も増えていますし、「この設備があれば、周辺相場より家賃が高くても決まる」ランキングでも、ずっと上位になっています。
■検索結果の画面で物件は絞られていく
すなわち、ポータルサイトで物件をなんらかの条件で絞り込んでいく過程で、候補物件になったり、そこから漏れたりという行為にさらされます。ここで、入居希望者の目に留まるかどうかが、空室対策の第一手ということになります。
横浜市港北区で7,000件超あった物件が、「インターネット無料」を条件選択すると2割に絞り込まれます。これはもちろん地域によって違います。ちなみに、金沢や筑波・熊本などではインターネット無料物件が6割を超えており、「首都圏だから高くて地方はまだまだ」ということもありません。
「バストイレ別」で絞り込んでみると5,000件超。横浜市港北区では全体の7割ほどがバストイレ別です。が、全国的には9割がバストイレ別です。平成4年前後から賃貸物件はバストイレ別が多くなっています。つまり「人気エリアでは、築古のバストイレ一緒のままでも入居が決まっているのでそのまま」ですが、「地方の物件はバストイレ別のセパレート工事をして、空室対策をしてきている」ともいえます。
「エアコン付き」は9割。温暖化も進んでおり、北海道を除く全国で、エアコンが付いている物件は今や普通。ついていなければ、候補物件からは漏れてしまいます。一方で、検索項目に「エアコン2台付」という条件はありません。ポータルサイトでの検索強化=空室対策と考えれば、2台目のエアコンを入れる予算があれば、温水洗浄便座や独立洗面台などの設備強化を優先したほうがいいでしょう。
このように、ランキングにもある「インターネット無料」や「宅配ボックス」「防犯カメラ」などの人気設備を強化していくと、入居者の希望条件として候補に残りやすいということになります。
■接客時にも 「お薦めする理由」となりやすい
こうした設備を強化することは、不動産会社がお部屋を案内した際や、ほかにいい物件がないかと尋ねられた際の「お薦めする理由」にもなります。
「ネット無料で高速ですよ」「宅配ボックスが付いているので通販などの荷物も受け取りやすくなりますよ」「防犯カメラがついているので女性の一人暮らしの方に人気ですよ」と言いやすくなります。
いくら不動産会社さんに手土産をもって行って「うちの物件をなんとか決めてくれ」と言ったとしても、「物件のセールスポイントがない」となかなか説明のしようもありません。こうしたことを体感するためにも、是非ともご自身の物件を検索して「空室対策のヒント」を掴んでみましょう。
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執筆：上野 典行（うえの のりゆき） 【プロフィール】プリンシプル住まい総研 所長
1988年慶應義塾大学法学部卒・リクルート入社。リクルートナビを開発後、住宅情報タウンズ・住宅情報マンションズ編集長を歴任。現スーモも含めた商品・事業開発責任者・ディビジョンオフィサー・賃貸営業部長に従事。2012年1月プリンシプル住まい総研を設立。All Aboutガイド「賃貸」「土地活用」。日管協・研修副委員長。全国賃貸住宅新聞連載。全国で、講演・執筆・企業コンサルティングを行っている。
