インボイス制度が不動産賃貸業に与える影響は、免税事業者と課税事業者で異なります。

この章では、インボイス制度が不動産賃貸業に与える影響について詳しく解説します。

1-1.借主は消費税の負担が増え利益が減少する【免税事業者の場合】

年間の売上高が1,000万円以下である免税事業者は、消費税の申告義務が免除されますが、インボイス（適格請求書）を発行できません。そのため、借主は以下の影響を受けます。

• ・免税事業者はインボイスを発行できず、借主は消費税の仕入税額控除が受けられない
• ・消費税分の値下げ要求の可能性がある
• ・契約を解消し退居する可能性がある。家主は、退居により賃貸収入の減少につながる。
• ・結果的に競争力の低下につながる

例として、月額20万円の事務所を借りている課税事業者のテナントの場合を考えてみましょう。インボイス制度開始前は、消費税10％を上乗せして22万円を支払っています。

このうち、2万円の消費税は仕入税額控除ができ、実質的な負担は20万円です。しかし、インボイス制度開始後は、免税事業者の家主はインボイスを発行できません。そのため、テナントは仕入税額控除ができなくなり、実質的な負担が22万円になります。これは、月額2万円、年間24万円の増加に相当し、借主はその分の利益が減少するということです。

これにより借主は、必要に応じて以下のような対応を取るべき場合があります。

• ・消費税分の値下げ要求をする
• ・契約を解消し退居する
• ・適格請求書発行事業者になることを家主に求める

利益の減少や負担の増加を防ぐために、家主への交渉を検討しましょう。

1-2.事業者が収益物件を購入した際に消費税の還付が受けられない

インボイス制度開始前は、収益物件を購入した際、消費税の還付が受けられます。消費税の還付が発生する理由は「支払った消費税が多くなるため」です。物件購入や経費で支払った消費税は、納付額として扱います。支払った額が多く、消費税の納付額がマイナスのときは還付されます。

例として、課税事業者が消費税込み1億円で収益物件を購入したとしましょう。支払った消費税は約909万円（1億円÷1.1）です。一方で、年間消費税込みで600万円の家賃収入があるとします。預かった消費税は約545万円（600万円÷1.1）です。

上記の場合、「支払った消費税＞預かった消費税」になります。差額分の約364万円（909万円ー545万円）が還付額です。

インボイス制度開始後は、このような還付は受けられません。インボイス制度では、適格請求書等に記載しているものに限られるからです。物件購入時に支払った消費税は仕入税額控除できず、還付が発生しません。

ただし、不動産会社が転売目的で収益物件を購入する場合は、消費税の還付が可能です。収益物件購入時に発行する「不動産取得証明書」を保存し、仕入税額控除ができます。そのため、支払った消費税が多くなれば還付が受けられます。

1-2-1.居住を目的とした賃貸には影響がない

インボイス制度は、消費税の課税対象となる取引にのみ影響します。居住用の賃貸契約は消費税の非課税取引に該当しインボイス制度の影響は受けません。ただし、テナントがある場合は課税売上になるためインボイスの影響を受けます。

例えば、以下のように目的により課税と非課税は分類できます。

• ・マンションの一部を居住用として個人に貸している場･･･非課税
• ・マンションの一部を事務所や店舗として法人に貸している場合･･･課税
• ・マンションの一部を社宅で法人に貸している場合･･･非課税
• ・マンションの一階にテナントがある場合･･･課税

特に免税事業者は、インボイス制度に対応するため検討が必要です。

既存契約の場合は、インボイス制度に対応した契約書を締結していません。そのまま契約を継続する場合には、不足事項の通知が必要です。不足事項の通知とは、適格請求書発行事業者が、取引先である課税事業者に発行します。インボイスに記載すべき事項のうち、既存契約書に記載がない事項を別途通知します。このように、覚書として作成するものが不足事項の通知です。

不足事項の通知に記載すべき項目は以下のとおりです。

• ・登録番号（T＋法人番号）
• ・適用税率（10%）
• ・賃料月額と消費税の表記（うち、消費税額：〇〇円）

不足事項の通知は、メールに内容を記載する方法でも認められます。電子帳簿保存法への対応もあわせて検討しましょう。メールそのものを保存する方が、手間がかかりません。

不動産賃貸業は、家賃の支払い方法によって不足事項の通知の必要性が異なります。具体的には、以下のとおりです。

【口座振替等で支払う場合】

• ・不足事項の通知が必要
• ・既存の賃貸借契約書の「賃貸契約者（甲・乙）の記載・建物賃貸借契約の表記」の確認が必要
• ・口座引落の預金通帳の保管が必要

【請求書等で支払う場合】

• ・不足事項の通知は不要
• ・請求書等に適格請求書に記載すべき事項が全て記載されていることを確認する
• ・請求書等を保存する

制度開始後は新規契約する際に、適格請求書に対応した契約書が必要です。

新規契約とは、制度開始以後に締結する賃貸借契約です。適格請求書の交付義務が課され、適格請求書に記載すべき事項の明記が求められます。適格請求書に記載する事項は、以下のとおりです。

• ・賃貸借契約者（甲・乙）の記載
• ・建物賃貸借契約の表記
• ・登録番号（T＋法人番号）
• ・適用税率（10%）
• ・賃料月額と消費税の表記（うち、消費税額：〇〇円）

家賃の支払い方法により、必要な書類が異なります。具体的には、以下のとおりです。

【口座振替等で支払う場合】

• ・預金通帳も必要

【請求書等で支払う場合】

• ・請求書等も必要

新規契約を締結する際には「いつの取引から適用するか」を記載しておきましょう。既存契約と新規契約が混在するため、仕入税額控除の適用要件を明確にしておきます。

電子帳簿保存法の観点から、契約書の紙媒体をPDF化し保存する方法もあります。はじめから電子契約書を活用すると、手間が省け業務効率化につながります。

不動産賃貸業を営んでいる事業主に必要な対策のポイントがあります。それは「免税事業者か課税事業者か」という判断基準です。課税事業者だからと言って必ず適格請求書発行事業者になる必要はありません。免税事業者でも、課税事業者を選択しインボイスを発行する方が良い場合もあります。いずれの場合も、事業者により検討が必要です。

不動産賃貸業ができるインボイス制度対策を紹介します。

4-1.免税事業者で課税売上がない場合

免税事業者で課税売上がない場合は、相手側の状況で対策が変わります。相手側の課税状況により、何もしなくて良い場合があります。それぞれの対応策について解説していきます。

4-1-1.借主が免税事業者の場合

免税事業者同士の取引が該当します。不動産賃貸業の事業主が登録番号の申請をはじめ、特に何かをする必要はありません。免税事業者である事業主が支払った経費は、税込み経理で処理します。

4-1-2.借主が課税事業者の場合

借主は、インボイスの発行が受けられません。支払った消費税額の全額を仕入税額控除として処理できなくなります。

制度開始後6年間は経過措置で、一定要件を満たせば仕入税額控除の適用が可能です。

この場合、借主は契約解除もしくは賃料減額の可能性があります。減額の理由については、下請法に抵触する場合があるため注意が必要です。

検討する際には、契約解消の売上減少額と課税事業者を選択した場合を想定します。納める消費税額を予測し、課税事業者になるか否かの検討が必要です。

4-2.免税事業者で課税売上がある場合

免税事業者で課税売上がある場合、契約相手により対応方法が変わります。相手側が免税事業者か課税事業者かで検討が必要です。

4-2-1.借主が免税事業者の場合

特に何もする必要はありません。免税事業者からインボイスの発行を求められることはないためです。

4-2-2.借主が課税事業者の場合

契約解除や賃料減額と消費税負担額を考えて、課税事業者になるか否かを判断します。

事業主が免税事業者で借主が課税事業者の場合と同様の検討が必要です。

4-3.課税事業者で課税売上がある場合

「課税事業者＝適格請求書発行事業者」の必要はありません。居住用の賃貸契約であれば課税対象となるのはテナントに貸した場合です。また、駐車場など施設の利用に土地を貸している場合は、課税売上です。

借主が一般消費者の場合、消費税を申告する必要がありません。インボイスを受け取っても、使用する必要性がないためです。課税売上があるとひても、何か対策を講じる必要はありません。発行を求められる場合には、適格請求書発行事業者を選択するか否かの検討が必要です。

4-3-1.【例外】課税事業者で課税売上がない場合

賃貸物件購入のため課税事業者を選択し、消費税の還付を受けている場合があります。課税事業者を選択してから3年間は、課税事業者として事業を行わなければなりません。

インボイスの発行が不要な一般消費者と賃貸借契約を締結している場合は、登録番号の申請をはじめ、特に何もする必要はありません。課税事業者の期間中、事業者が受領したインボイスによる仕入税額控除は適用できます。

不動産賃貸業には、必ず契約書が発生します。インボイス制度に適応した項目が必要です。契約書の管理から会計処理まで一貫して行える方法「おまかせはたラクサポート」があります。

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企業規模にあわせて、企業のバックオフィスを段階的にDX化することも可能です。インボイス制度の対応を自社だけで実施するには、対応漏れのリスクを伴います。専門家の知識を取り入れ、漏れのない対策を実施しましょう。

【業務別解説付き】インボイス制度入門

インボイス制度は、令和5年10月1日から開始される新しい消費税制度です。事業形態や売上に応じて、適格請求書発行事業者になるか否かを検討しましょう。借主が免税事業者か課税事業者かによっても、対策が異なります。

インボイス制度に対応することは、不動産賃貸業の事業主にとって大きな課題です。しかし、「おまかせはたラクサポート」を利用すれば、その手間や負担を軽減できます。ぜひ、「おまかせはたラクサポート」を検討してみましょう。